自宅を増築するために建築業者に相談すると、面積制限をすでに超えているため増築できないと言われるようなこともあるのではないでしょうか。検査済証も建築確認申請をしてもらっているにも関わらずどうして増築できないかと言うと、自宅が既存不適格建築物であるためです。

既存不適格建築物と違法建築物の違いとは？

では、既存不適格建築物とはどのようなものでしょうか？よくテレビなどで報道されている違法建築物と既存不適格建築物はどのような違いがあるのでしょうか？既存不適格建築物というのは、法令などが改正されたことによって建物が基準に適合しなくなったものです。既存不適格建築物は、法令などが改正されたことによって起きるトラブルで、すでに建物が建っているものの中で、新しく改正された後の規定に合わないものを言います。建物が建てられた際は法令を満足していても、法令などがその後改正されると既存不適格建築物になることもあります。

一方、違法建築物というのは、建てられた時から法令に適合していなかったり、建てられた時に法令に適合していても増改築などをその後行うことで法令に適合しなくなったりしたものです。違法建築物は、例えば、建築確認申請をしなかったり、敷地で決まっている面積や高さの制限、建物の構造、接道条件などの基準を遵守していなかったりするものです。例えば、容積率の面積制限や建ぺい率の数値が建物を建てた後に変更になって超過していると、床面積を現在以上増やすのはできません。既存不適格建築物の場合は、リフォームが大規模修理や増改築などが伴わなければ、超過している面積分を壊す必要はありません。しかし、建て替えやリフォームの際に建築確認申請が必要な場合は、現在の基準に適合させる必要があります。建て替えやリフォームを検討する際には、どのような法令などの変更や改正が自宅を建てた後にあり、自宅のどの箇所に関係するのか、十分に把握しておきましょう。

建築確認申請が増改築などによって必要な際は、法律の改正に注意する建築基準法は、昭和25年に施行されました。

その後、建築基準法は、住宅性能や建設技術の進歩、社会環境の変化に応じて改正されてきました。例えば、建物が都市部に集中するようになれば、これに応じて都市計画の変更や法令の改正が、環境を保護し、災害が拡がるのを防止するために実施されてきました。環境の保護については、住宅地の住環境の日当たりや風通しなどを保護するために「用途地域」が都市計画で決められており、容積率・建ぺい率などの規定がこの用途地域ごとにあります。容積率については、制限が都市計画によってあるだけでなく、前面の道路幅員によるものもあり、適用されるのはいずれか厳しい数値の方になります。また、高さ制限については、隣地斜線制限、道路斜線制限、さらに北側斜線制限が環境をよりいい住宅地を保護するためにあります。都市計画が市街地が拡がるこによって見直しされ、用途地域が変わったり、このような規定が改正されたりしてきています。また、火災の被害が多くの人が集中する密集地で拡がるのを防止するために、準防火地域・防火地域などが指定されており、この地域によって、軒裏・外壁の仕上げ、建物の構造、ガラス戸の種類などが決まっています。住宅地で人口が多くなったことによって建物が密集した場合は、準防火地域に新たに指定になることがあります。そのため、建物が既存不適格建築物となって、建築確認申請が増改築などによって必要な際は、防火規定を満足する工事を一緒に行う必要があります。これ以外に、構造規定が改正されると、現在の基準に建物の構造や基礎が適合していないことも多くあるため、建築士などに必ず相談しましょう。